Dans l’univers de l’immobilier, les vices cachés sont une véritable hantise pour les acheteurs. Mais quels sont au juste les défauts qui peuvent être considérés comme des vices cachés et quels recours se proposent aux victimes.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Les vices rassemblent les malfaçons rendant un logement impropre à son usage d’habitation. On considère donc les vices cachés si l’acquéreur n’avait pas acheté le bien en connaissance de ces malfaçons, pas au même prix en tout cas. Pour pouvoir être considéré comme un vice caché, le défaut doit être « grave » et antérieur à la vente. Le vice caché n’est pas forcément un vice dissimulé par le propriétaire, mais il peut aussi être un vice qui n’a pas été découvert à défaut d’une inspection méticuleuse du logement, d’où l’importance d’une visite minutieuse avant tout achat immobilier. Il a toujours donc vice caché même si le vendeur n’avait pas eu connaissance du défaut lors de la vente. Les vices cachés les plus rencontrés sont :
- La présence de termites provoquant des dégâts antérieurs à la vente.
- Une dalle de béton fissurée.
- L’absence d’eau courante.
- Le défaut d’étanchéité et l’humidité.
- Le défaut d’homogénéité du carrelage.
- Les fondations défectueuses de la maison.
- Le caractère inondable d’une maison.
Combien de temps dispose l’acheteur pour se retourner contre le vendeur ?
En cas de vice caché, l’acheteur du bien immobilier dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie pour tout contrat de vente conclu après le 19 février 2005. Ce délai compte bien évidemment à partir de la découverte du vice. Souvent, ce point de départ est constitué par le rapport d’expertise demandé par l’acheteur. Pour engager une procédure judiciaire, l’acheteur doit recourir au service d’un avocat. Cette affaire relève en effet de la compétence du tribunal de grande instance (TGI). L’acheteur dispose de 30 ans après l’achat du bien immobilier pour agir. Ceci dit, s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans sa nouvelle demeure, il est protégé par ce délai de 30 ans. Seulement, après tant d’années, il aura certainement du mal à rassembler les preuves qui peuvent démontrer qu’il s’agit bien d’un vice caché.
Quels recours contre le vendeur ?
Lors de la constatation de vices cachés, la première action à entreprendre est de faire appel à un expert pour qu’il puisse aller sur les lieux afin de constater le vice caché par injonction judiciaire. Ensuite, essayez de trouver un accord amiable avec le vendeur. Le mieux serait de prendre contact avec lui à l’aide d’un courrier recommandé. Le litige devra se régler devant le tribunal dans le cas où aucun accord amiable ne découle de la négociation amiable. Une fois l’affaire arrivée devant la justice, l’acheteur peut demander l’annulation de la transaction immobilière, deux cas peuvent se présenter :
- L’acheteur obtient une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente.
- L’acheteur reçoit une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché.
Dans le cas d’un logement ancien, précisons que le vendeur doit apporter la garantie des vices cachés et ajouter une clause de non-garantie des vices dans le contrat de vente. Cela empêche ainsi l’acquéreur de bénéficier de la garantie des vices cachés. Cette clause n’est pas applicable en revanche s’il se trouve que l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur.