La fiscalité immobilière, un domaine que tous les investisseurs doivent connaître

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt dans le cadre de l’application de la loi. Pour alléger vos obligations fiscales, l’Etat vous propose toutefois une série de dispositifs, et ce pour la location vide que pour la location meublée.

Créer une autre source de revenus en louant son bien immobilier

En se lançant dans le locatif, les investisseurs s’attendent à encaisser des loyers. Des sommes qu’ils vont percevoir mensuellement comme des ressources complémentaires à leurs revenus. S’il se trouve qu’ils ont financé l’achat des biens à l’aide d’un prêt immobilier, les fonds versés par les locataires serviront à couvrir les échéances. Constituant une ressource complémentaire pour arrondir leur fin du mois ou servant à rembourser l’argent de la banque, le loyer est toujours fiscalisé.

Comment se présente l’imposition du loyer ?

Son imposition repose sur le type de location choisi :

Pour la location vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers et n’entrez pas donc dans le cadre du prélèvement à la source. L’impôt sera calculé sur ces mêmes revenus fonciers. Chaque mois ou chaque trimestre, le dû sera payé, vous allez payer par acompte. Pour 2020, les acomptes payés de janvier à août seront donc déterminés suivant votre déclaration 2019 et qui portent sur les revenus 2018. Quand vous recevrez votre avis d’imposition en septembre, le montant sur la base de votre déclaration 2020 et qui touche les revenus de 2019 sera recalculé par le Fisc.

Quant à la location meublée, vous êtes imposés au titre des BIC. Le régime fiscal dépendra ici de votre choix de statut de loueur : meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Pour le régime forfaitaire, comme avec la location vide, l’investisseur sera seulement imposé sur la moitié de ses recettes locatives. Dans le cas d’un régime réel par contre, une diminution fiscale est à profiter grâce à un mécanisme de déduction de charges et d’amortissements. Sur ces mêmes recettes locatives, vos dus seront également payés par acompte.

Comment faire baisser vos impôts dans l’ancien?

En optant pour un placement immobilier dans l’ancien, vide ou meublé, vous profiterez toujours d’une réduction d’impôts. Pour ce faire, l’Etat vous accorde un large choix de mécanismes afin de vous laisser optimiser votre investissement et gagner également en rentabilité.

Comme les travaux et les intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif, des charges sont déductibles de vos loyers lors de vos déclarations fiscales dans le cadre d’une location vide. Si le montant de vos loyers est inférieur par rapport à ces charges, les déficits fonciers seront imputés sur vos revenus globaux. Dans le cas échéant, les impôts seront réduits. Il y a également les dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie et la loi Cosse qui vous seront rendus accessibles.

Dans la location meublée, le LMNP permet de déduire les charges ainsi que les amortissements des recettes locatives. Elles sont donc réduites ou ramenées à zéro. Elles peuvent même échapper à l’impôt :  

  • Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, l’investisseur n’est imposé que sur 50 % de ses recettes locatives.
  • Dans le cadre du LMP, si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. La baisse constatée va ainsi réduire votre pression fiscale. Une fois que les déficits sont épongés, lors de vos déclarations, les amortissements vont ramener vos loyers à zéro.