Les charges locatives, également connues sous le nom de charges récupérables, sont des dépenses incombant initialement au propriétaire mais qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Pour éviter les conflits et les mauvaises surprises, il est essentiel de bien comprendre les règles qui régissent ces charges. Cet article vous propose un tour d’horizon complet des charges locatives pour locataire et propriétaire.
Définition et éléments constitutifs des charges locatives
Les charges locatives sont des dépenses liées à l’usage du logement, aux services rendus aux occupants ou encore à l’entretien courant de l’immeuble. Elles sont en principe supportées par le propriétaire, mais peuvent être récupérées auprès du locataire selon un partage établi par la loi ou par convention entre les parties.
Les charges récupérables sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce texte précise notamment que seules certaines dépenses sont récupérables auprès du locataire. Parmi elles figurent :
- les frais liés à l’énergie (chauffage, eau chaude, éclairage) ;
- les dépenses relatives à l’entretien courant et aux menues réparations (nettoyage, ravalement) ;
- les coûts afférents aux équipements collectifs (ascenseur, interphone) ;
- les taxes et redevances correspondant à des services dont bénéficie directement le locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple).
La répartition des charges entre propriétaire et locataire
La répartition des charges locatives doit respecter les règles définies par la loi ou par convention entre les parties. En l’absence de convention spécifique, c’est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui s’applique.
Ainsi, en vertu de ce décret, certaines dépenses sont intégralement récupérables auprès du locataire, tandis que d’autres font l’objet d’un partage entre le propriétaire et le locataire. Par exemple :
- le coût du chauffage collectif est récupérable à 100 % auprès du locataire ;
- les dépenses liées à l’entretien de l’ascenseur sont réparties entre le propriétaire et le locataire selon un barème déterminé par la loi ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable à 100 % auprès du locataire, mais cette récupération ne peut excéder la quote-part correspondant au logement occupé.
La régularisation annuelle des charges
Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de procéder à une régularisation annuelle des charges locatives. Ce processus consiste à comparer les provisions versées par le locataire au cours de l’année écoulée avec les dépenses réellement engagées par le propriétaire.
Ainsi, si les provisions versées sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. À l’inverse, si les provisions sont insuffisantes, le locataire doit verser un complément au propriétaire. La régularisation annuelle doit être accompagnée d’un décompte détaillé des charges, permettant au locataire de vérifier la réalité des dépenses.
Les obligations du propriétaire en matière de charges locatives
Le propriétaire a plusieurs obligations en ce qui concerne les charges locatives :
- il doit fournir au locataire un détail des charges récupérables lors de la signature du bail ;
- il doit procéder à une régularisation annuelle des charges et en informer le locataire ;
- il est tenu de conserver pendant cinq ans les justificatifs des charges récupérables ;
- enfin, il ne peut récupérer auprès du locataire que les dépenses expressément prévues par la loi ou par convention entre les parties.
Bonnes pratiques pour éviter les conflits liés aux charges locatives
Pour prévenir d’éventuels litiges entre propriétaires et locataires concernant les charges locatives, voici quelques bonnes pratiques :
- établir un état des lieux précis et détaillé lors de l’entrée et de la sortie du locataire ;
- inclure dans le bail un détail des charges récupérables, en se référant au décret n°87-713 du 26 août 1987 ;
- procéder à une régularisation annuelle des charges et fournir au locataire un décompte détaillé des dépenses ;
- conserver pendant cinq ans les justificatifs des charges récupérables.
Ainsi, pour bien maîtriser les charges locatives et éviter les conflits, il est essentiel de respecter les règles légales et d’établir une communication claire et transparente entre propriétaire et locataire.