Le bail réel solidaire (BRS) est une nouvelle forme d’investissement en immobilier qui offre de multiples avantages aux investisseurs. Il permet non seulement de diversifier son portefeuille, mais aussi de contribuer à la production de logements abordables et durables. Découvrez comment tirer parti de cette opportunité pour optimiser votre stratégie d’investissement.
Comprendre le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif mis en place par la loi ALUR en 2014 et développé par les organismes de foncier solidaire (OFS). Son objectif est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes et de favoriser la mixité sociale dans les zones tendues. Le BRS repose sur un principe simple : dissocier la propriété du bâti de celle du terrain.
Concrètement, l’OFS acquiert le terrain et en conserve la propriété, tandis que l’acquéreur achète uniquement le bâti (l’appartement ou la maison) via un contrat de bail réel solidaire d’une durée de 18 à 99 ans. Ce dernier peut être transmis, vendu ou légué dans les mêmes conditions qu’un bien classique. En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS pour l’utilisation du terrain.
Cette dissociation permet de réduire le coût d’acquisition du logement, puisque l’acheteur ne paie que la valeur du bâti et non celle du terrain. De plus, les logements en BRS bénéficient de prix plafonds fixés par les OFS et d’une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 % pour les logements classiques).
Les avantages du bail réel solidaire pour les investisseurs
Pour les investisseurs, le bail réel solidaire présente plusieurs atouts majeurs :
- Diversification du portefeuille : en investissant dans des logements en BRS, vous diversifiez votre portefeuille immobilier et répartissez ainsi les risques liés à la fluctuation des prix du marché.
- Rentabilité : bien que les prix de vente soient encadrés, la rentabilité locative reste attractive. En effet, la redevance versée à l’OFS est généralement faible (environ 2 €/m²) et n’impacte pas significativement le rendement locatif.
- Sécurité : en tant qu’investisseur en BRS, vous bénéficiez d’une garantie de rachat par l’OFS en cas de difficulté à revendre le logement. Cette garantie sécurise votre investissement et vous assure une certaine liquidité.
- Impact social : en contribuant à la production de logements abordables, vous participez activement à la lutte contre la crise du logement et à la réduction des inégalités territoriales.
Comment investir dans le bail réel solidaire ?
Pour investir dans un logement en BRS, vous devez suivre plusieurs étapes :
- Identifier les programmes en BRS : vous pouvez consulter les sites des organismes de foncier solidaire, des collectivités locales ou des promoteurs immobiliers pour repérer les projets en cours ou à venir.
- Étudier le marché locatif : avant d’investir, il est important d’analyser les caractéristiques du marché locatif local (demande, offre, prix, etc.) afin de s’assurer de la rentabilité de l’opération.
- Choisir le bon dispositif fiscal : en fonction de votre situation et de vos objectifs, vous pouvez opter pour différents dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.) qui vous permettront d’optimiser votre investissement.
- Souscrire un financement : comme pour n’importe quel achat immobilier, vous devrez probablement contracter un prêt auprès d’une banque. N’hésitez pas à comparer les offres et à négocier les conditions de votre emprunt.
Notez que l’investissement en BRS est soumis à certaines conditions. En effet, les logements doivent être destinés à la résidence principale et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Par ailleurs, la revente est encadrée afin de garantir la pérennité du dispositif : le prix de vente ne peut excéder un plafond fixé par l’OFS et le nouvel acquéreur doit également respecter les conditions de ressources.
Conclusion
Le bail réel solidaire offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier tout en participant à une démarche solidaire. En s’adaptant aux spécificités du dispositif et en choisissant judicieusement ses projets, il est possible d’obtenir des rendements attractifs et de sécuriser son investissement. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier cette option et déterminer si elle correspond à vos objectifs.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier tout en contribuant à la production de logements abordables. Grâce à ses nombreux avantages, notamment en termes de rentabilité et de sécurité, le BRS s’impose comme une solution d’investissement à considérer sérieusement.